Зачастую в погоне за модными трендами и стилистическими решениями одни владельцы квартир решаются сделать перепланировку помещений. А другим этот шаг необходим, чтобы сделать более функциональным свое жилище. То есть, для кого-то перепланировка – это каприз, а для кого-то жизненная необходимость. Но как в одном, так и в другом случае, потребуется получение разрешающих документов, чтобы узаконить перепланировку, путем внесения соответствующих записей в данные Росреестра.
Поверить недвижимость перед покупкой на сайте https://kadastrpro.com
Что является перепланировкой
Перепланировка или переустройство помещения – это любые работы, в результате которых изменяется конфигурация помещений и такие изменения необходимо вносить в технический план. Вопросы переустройства жилых помещений регулируются Жилищным кодексом РФ.
К перепланировке относятся, в частности, разбор, перенос и возведение межкомнатных перегородок, пристройка лоджий и иных помещений, за счет которых изменяется размер жилой площади, ликвидация темных и подсобных помещений, обустройство тамбуров.
При этом, только замена инженерных коммуникаций и оборудования (отопительного, сантехнического, электро- или газооборудования) не является перепланировкой помещения.
Какие перепланировки разрешены, а какие делать нельзя
Жилищное законодательство строго регламентирует случаи перепланировки, разрешая проведение определённых работ после получения соответствующего документа, а также упоминая случаи, когда изменение конфигурации помещений запрещено.
Не требуется согласования для проведения обычного ремонта в квартире, включающего такие работы, как замена кухонного гарнитура, переклейка обоев, замена напольного покрытия, дверей, оконных рам, перестановку плиты на кухне, замену и перенос батарей, установку кондиционеров, остекление балконов. Но если жилой дом отнесен к памятникам архитектуры, изменения, отражающиеся на его внешнем фасаде (навес кондиционеров, остекление лоджий) все же согласовать придётся.
Согласованию в обязательном порядке подлежат:
- изменения, которые не оказывают существенного влияния на конструкцию дома, например,
- разделение совместного или объединение санузла,
- монтаж дополнительных проемов, если стена не является несущей,
- выравнивание пола с применением цемента и установкой обогрева (теплый пол),
- демонтаж и перенос стен, если они не являются несущими,
- установка дополнительных перегородок для создания отдельных помещений.
Получить разрешительные документы для проведения таких работ, как правило, не составляет труда.
- изменения, которые затрагивают несущие конструкции дома, например,
- расширение или надстройка лоджии, или балкона,
- перенос инженерных коммуникаций,
- объединение нескольких квартир на одном или на разных этажах,
- устройство отдельного входа в квартиру на 1 этаже.
В перечисленных случаях получить разрешение будет сложнее, т.к. проведение таких работ может угрожать безопасности жителей всего дома.
Важно понимать необходимость получения всех согласования до начала строительных работ. Даже если была проведена несущественная переделка, она будет считаться незаконной до момента получения всех необходимых разрешений.
Но некоторые переделки узаконить нельзя ни при каких обстоятельствах – ни до начала работ, ни после их проведения. Запрещено проводить работы, угрожающие безопасности дома, и ограничивающие доступ к общим коммуникациям. К таким переустройствам относятся:
- объединение кухонного помещения с жилой комнатой в газифицированных домах,
- полный демонтаж несущих стен и перегородок,
- создание дополнительных проемов в несущих стенах,
- объединение балкона с жилой комнатой с выносом на балкон центрального отопления,
- увеличение площади квартиры за счет присоединения подвальных или чердачных помещений,
- демонтаж или уменьшение вентиляционных каналов,
- заливка пола бетонной стяжкой в домах с деревянными перекрытиями.
Какие документы необходимы для согласования самостоятельной перепланировки
Порядок и правила согласования перепланировок в многоквартирных домах в 2022 году не изменились. Однако, перед тем как начинать весь процесс все же придется ознакомиться не только с федеральным законодательством, но и с региональным, чтобы не допустить ошибок и не затянуть всю процедуру на длительное время.
Итак, для согласования предстоящей переделки потребуются соблюдение следующего алгоритма действий:
- подготовка плана новой планировки квартиры,
- согласование работ и получение разрешения на их проведение в жилищной инспекции,
- проведение согласованных работ,
- приемка выполненных работ жилищной инспекцией и подтверждение их соответствия с согласованным планом.
Если квартира является залоговым имуществом по ипотечным обязательствам, понадобится дополнительно согласовывать перепланировку с банком, без такого согласования жилищная инспекция не выдаст разрешение на проведение строительных работ.
Несколько иным будет процесс согласования, если перепланировка будет затрагивать общедомовое имущество, например, строительство нового выхода на 1 этаже при переводе жилой квартиры в нежилой фонд. В этом случае придется проводить общее собрание всех жильцов многоквартирного дома, чтобы получить их согласие.
Как узаконить сделанную проведенную перепланировку
Законодательство четко прописывает обязанность владельцев квартир согласовывать перепланировки до начала из проведения. Но в жизни случается и наоборот, иногда владельцы обращаются за разрешительными документами уже по факту окончания всех проведенных строительных работ. В таких случаях узаконить проведенную перепланировку удастся только в судебном порядке.
Для обращения в суд потребуется подготовить следующие документы:
- исковое заявление,
- выписка из ЕРГН, подтверждающая права собственника на квартиру,
- техпаспорт на квартиру,
- заключение санитарно-эпидемиологической службы о соответствии жилого помещения санитарным нормам,
- проект, созданный специализированной проектной компанией,
- заключение о состоянии несущих стен.
После вынесения судом положительного решения в пользу собственника квартиры, необходимо будет заказать новый техпаспорт и внести соответствующие изменения в кадастровый учет.
Что делать, если получен отказ в согласовании перепланировки
Любой отказ БТИ в согласовании перепланировки можно обжаловать в судебном порядке, обратившись с исковым заявлением в суд по месту нахождения ответчика, т.е. БТИ.
Законом установлен срок давности, в течение которого можно обратиться в суд, - 3 месяца с даты получения постановления БТИ об отказе.
В исковом заявлении необходимо будет указать обстоятельства, являющиеся основанием для обращения в суд, ссылки на нарушенные ответчиков нормативно-правовые акты и требования об отмене незаконного решения.
Если срок исковой давности для обращения в суд был пропущен, к исковому заявления необходимо будет приложить ходатайство о его восстановлении с указанием уважительных причин пропуска срока.
Чем грозит незаконная перепланировка квартиры
Незаконной будет признана любая перепланировка, проведенная без соответствующего разрешения. Собственник квартиры может быть привлечен к ответственности за:
- осуществление перепланировки без получения разрешительных документов, в т.ч. если на данную перепланировку было получение решение об отказе,
- осуществление перепланировки, запрещенной законом.
Последствия незаконной перепланировки:
- штраф,
- компенсация стоимости проведения всех восстановительных работ в доме в связи с проведенной перепланировкой и повлекшей причинение ущерба имуществу соседей или общедомовому имуществу.
Утаить перепланировку - не самое лучшее решение. Такую квартиру в будущем невозможно будет продать, подарить или обменять. Даже если квартира перейдет в собственность к новым владельцам, они вправе отказаться от сделки и потребовать возмещения всех затрат, понесенных в связи с приобретением такой квартиры.
Выводы
- Собственники вправе проводить перепланировку или переустройство квартиры с целью улучшения условий проживания.
- Перепланировка осуществляется на основании разрешительной документации, полученной в компетентных гос. органах.
- Приступать к работам необходимо только после прохождения процедуры согласования и получения положительного решения.
- Если работы провели без разрешительной документации, узаконить такую перепланировку придется через суд. Независимо от решения суда собственник квартиры будет нести ответственность в виде наложения штрафа.
- Не все работы по перепланировке можно согласовать. Если работы по перепланировке могут угрожать безопасности жильцом или ухудшать технические характеристики дома, проведение их будет запрещено.